TVA à 6 % : du nouveau pour la démolition et de la reconstruction d’habitations
TVA à 6 % : du nouveau pour la démolition et de la reconstruction d’habitations
Depuis le 1er janvier 2024, les particuliers – c’est-à-dire les personnes physiques qui n’agissent pas dans un cadre professionnel – bénéficient du maintien du taux réduit de 6% lorsqu’ils entreprennent de démolir un bâtiment et de reconstruire un bâtiment d’habitation.
Un tel maintien du taux réduit est soumis aux conditions suivantes (cf. article 58 de la Loi-programme du 22 décembre 2023) :
1. Démolition d’un bâtiment
Le bien démoli doit être un « bâtiment » au sens de la TVA, soit « toute construction incorporée au sol » (cf. article 1er, § 9, 1°, du Code de la TVA).
Il est important que la démolition soit réalisée dans le but de reconstruire un bâtiment d’habitation.
Pour qu’il puisse y avoir « démolition » au sens du présent régime, il est nécessaire que la démolition du bâtiment soit complète en ce sens qu’elle doit concerner un bâtiment entier.
Pour le surplus, l’utilisation du bâtiment avant sa démolition n’a aucune importance. Il n’est pas nécessaire que le bâtiment démoli ait servi d’habitation auparavant.
2. Construction d’une habitation propre, principale et unique
Après l’exécution des travaux de construction, le nouveau bâtiment doit être utilisé, au moment de sa première occupation, comme habitation propre, principale et unique de son propriétaire.
En d’autres termes, vous devez vous-même occuper le bâtiment tel que reconstruit, dès qu’il est utilisable, et vous inscrire dans le registre de la population à cette adresse.
Sauf si cela découle d’une succession, vous ne pouvez pas être propriétaire d’un autre immeuble qui est utilisé en tout ou en partie comme habitation. Par exemple, une autre maison en construction ou une maison de vacances.
En revanche, est autorisée la détention en pleine propriété de : terrain(s) à bâtir, bureau(x), garage(s).
Si vous avez d’ores et déjà établi votre domicile dans une habitation dont vous êtes propriétaire, vous avez jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit celle de la première occupation du nouveau bâtiment pour la vendre.
3. Surface habitable de 200 m2
La surface habitable de la nouvelle construction ne peut pas dépasser 200 m2.
Par « surface habitable », il faut entendre : cuisine, living, salle à manger, chambre(s) à coucher, grenier habitable. Les espaces professionnels du bâtiment comptent également.
Ne sont dès lors pas pris en considération à cet égard : salle(s) de bain, WC, buanderie, escaliers, remise(s), couloir(s), garage(s).
4. Durée de 5 ans
Les deux conditions précédentes ne peuvent prendre fin qu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation du bâtiment reconstruit.
Si, durant cette période, des modifications interviennent de sorte que les conditions ne sont plus remplies, vous devez :
- En faire mention dans une déclaration à l’administration fiscale dans un délai de trois mois à compter de la date du début des modifications ;
- Reverser à l’Etat, dans les trois mois de la date du début des modifications, le montant de l’avantage fiscal dont vous avez bénéficié pour l’année au cours de laquelle intervient ce changement et les années restant à courir, à concurrence d’un cinquième par année.
Cela étant, un tel remboursement n’est pas d’application lorsqu’il existe un cas de force majeure dûment justifié qui empêche de remplir les conditions de l’avantage fiscal, ni dans le cas du décès du propriétaire.
5. Envoi d’une déclaration et mention sur les factures
Avant que les prestations des entrepreneurs soient effectuées, vous devez envoyer une déclaration à l’administration fiscale.
Cette déclaration mentionne que le bâtiment à démolir et à reconstruire est destiné à être utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre, par un maître d’ouvrage-personne physique qui y aura son domicile sans délai et aura une superficie totale habitable qui n’excède pas 200 m2.
1.- La déclaration doit être accompagnée d’une copie :
- du permis d’urbanisme ;
- du (des) contrat(s) d’entreprise.
Vous devez également produire une copie de cette déclaration au(x) prestataire(s) de services.
Par ailleurs, les factures émises par les entrepreneurs et les doubles qu’ils conservent constatent, sur la base de la copie de ladite déclaration, l’existence des éléments justifiant l’application du taux réduit.
2.- Il existe des cas d’inapplicabilité du taux réduit, qui sont les suivants :
- les travaux qui ne sont pas affectés au bâtiment d’habitation proprement dit, tels que les travaux de culture ou de jardinage et les travaux de clôture ;
- les travaux qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ;
- le nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.
3.- À côté de ce régime qui s’applique aux habitations, depuis le 1er juin 2024, le régime de la TVA réduite à 6% a été étendu aux situations où un particulier (ou un investisseur agissant en société) – les promoteurs immobiliers étant exclus – entreprend de démolir et de reconstruire aux fins de location à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social.
Ce régime est soumis aux mêmes conditions que celles qui sont applicables au régime des habitations (cf. supra), sauf en ce qui concerne la durée de leur maintien qui s’élève à quinze ans.
4.- Enfin, si ces deux régimes s’appliquent aux travaux de démolition et de reconstruction, l’accord de gouvernement prévoit la réintroduction de ventes d’immeubles à 6 % de TVA.
Les ventes (sur plan), y compris par les promoteurs, seront possibles à 6 % de TVA sous certaines conditions.
Celles-ci resteront les mêmes mais la superficie habitable passera d’un maximum de 200 à 175 m².